合陽天擎價格探討~電梯2房(以中間樓層討論)

新店合陽天擎是位於安光路上的新建案,總戶數566戶,鷹架年初(2018)已拆除,預計2018Q4完工交屋,是目前安坑平地量體最大的住宅建案,因此常被問合陽天擎到底多少合理?! 由於尚未交屋,實價登錄也還沒有資料,因此,我們從鄰近新建案來分析: 
K6湛 2016.6月完工
K6 總樓高13層,分析2017年中間樓層(即6~9樓)的2房
K6湛 2房分析
結果: 2017年6-9樓的2房最高36.47萬/坪  最低34.54萬/坪  均價 35.43萬/坪

勝旺有境 2017年4月完工
勝旺有境總樓高21層,分析2017~2018年3月中間樓層(8~14樓)的2房 
勝旺有境
結果: 2017~2018年3月8~14樓的2房最高37.27萬/坪 最低34萬 均價 35.39萬/坪

K6湛與勝旺有境中間樓層的2房在過去一年平均價格是非常接近的,分別是35.43萬/坪(K6) 與 35.39萬/坪(勝旺),勝旺2房數量較多,價格區間也較大。另外去年這2個建案因為案場接近,價格互相競爭與牽制,我們可以看下面這張圖,2016年當K6開賣時,勝旺預售屋還在安康路一段,還沒造成威脅,同樣中間樓層2房價格都控制在37萬以上,隨者勝旺越賣越好,K6 湛價格也受到壓抑。

K6湛

看完K6湛與勝旺有境的價格分析,回到我們的問題;合陽天擎價格會在哪呢? (以中間樓層討論)
首先,目前對合陽有利因素有三點
– 沒有對手: 勝旺銷售9成以上(聽說沒2房了),K6湛已完銷,附近新建案只剩淳靜(K6湛二期),但地點沒K6湛好
– 拉高完銷: 勝旺與K6因為沒剩幾間,2房分別成交36萬與38萬,單價都比之前高,順勢幫合陽抬轎
– 時間因素: 距離完工還幾個月,完工後會賣得更好(以勝旺為例),因此代銷可以創造完工後會漲價的說法
所以代銷也在找新的價格區間,現在代銷姿態應該會很高,價格也會很亂! 
因為如果我是代銷,價格區間一定會往上調整,沒事不會賣低於勝旺與K6的平均價(35.5萬左右),而且要不斷挑戰這2個社區的高點(37.2萬與36.5萬),所以目前2房中間樓層應該很難談到低於36萬

也許你會說,那我等完工後再買,價格可能不會那麼亂?! 這要看這段時間賣得好不好,除非大環境突然變很差,否則目前的條件還是對合陽銷售有利。以上是個人對合陽天擎電梯2房的價格分析,有任何問題都歡迎私訊討論!  

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